Dia: 9 de maio de 2025

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, em casos de débitos relacionados ao condomínio de um imóvel, tanto o proprietário original quanto o adquirente podem ser considerados responsáveis pelo pagamento após a entrada na posse do bem.

A decisão reforça entendimento consolidado anteriormente de que as dívidas condominiais estão vinculadas ao próprio bem, por meio de uma relação conhecida como propter rem, independentemente de quem seja o titular do direito de propriedade no momento do pagamento.

O caso envolve uma ação ajuizada por um condomínio contra um casal, solicitando o pagamento de quotas vencidas no período de novembro de 1987 a abril de 1996. O imóvel em questão pertencia a uma instituição de habitação social e, em 1985, sua venda foi prometida a um casal, mas não foi registrada em cartório.

O condomínio venceu a ação para cobrar as dívidas condominiais, mas, após não conseguir receber os valores por meio da execução, requereu a penhora do imóvel responsável pelas despesas. A empresa na qual o bem pertencia não havia participado da fase inicial do processo e, diante da penhora, ingressou com embargos de terceiros, alegando que não poderia ter seu bem bloqueado.

Após o pedido ser negado, a companhia recorreu ao STJ, afirmando que a responsabilidade pela dívida condominial era exclusivamente do comprador do imóvel e que ela, por não ter integrado o processo anteriormente, não poderia ser cobrada na execução.

A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, baseou sua decisão em julgamentos anteriores, inclusive na 2ª Seção, por meio do Tema 886. Entre as teses fixadas, uma afasta a “legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais”, desde que comprovada a posse do imóvel pelo promissário comprador e a ciência do condomínio quanto à transação. Apesar da tese estabelecida, há controvérsias entre as decisões das turmas do STJ e os tribunais de segunda instância.

Para a ministra, o repetitivo não considerou a natureza propter rem da obrigação condominial, a qual estabelece vínculo direto entre a dívida e o imóvel, independentemente da vontade das partes. Assim, embora o comprador estivesse na posse do bem e o condomínio tivesse ciência inequívoca da transação, a promessa de compra e venda não vincula o credor condominial, pois este não está sujeito aos ajustes contratuais firmados entre terceiros.

“A obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes eventualmente contratantes, pois a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa”, esclareceu a ministra.

Em seu entendimento, a obrigação surge da titularidade do direito real, motivo pelo qual a empresa proprietária do imóvel permanece responsável pela dívida, mesmo sem ter usufruído diretamente dos serviços prestados pelo condomínio.

A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) está considerando a criação de novas modalidades de transação para débitos judiciais, com o objetivo de ampliar o acesso ao Programa de Transação Integral (PTI). A iniciativa inclui a possibilidade de aceitar créditos judicializados que ainda não estejam inscritos em dívida ativa, além da redução do seu valor mínimo para adesão ao programa, atualmente fixado em R$50 milhões.

Segundo o procurador-geral adjunto de Gestão da Dívida Ativa da União e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), João Grognet, a estratégia visa facilitar o pagamento de tributos de alto valor, ampliando o número de contribuintes aptos a aderir ao programa.

O PTI oferece descontos de até 65% sobre custos da dívida, como juros, multas e encargos acessórios, mantendo inalterado o valor principal. A adesão atual é restrita a contribuintes com dívidas superiores a R$50 milhões, conforme regulamentado pela Portaria PGFN/MF nº 721/2025, e o período para adesão finaliza em julho.

Sobre a possível redução do valor mínimo da dívida para adesão, Grognet afirmou que, caso “não houver adesão suficiente, podemos reduzir [o valor mínimo] para alcançar mais contribuintes. Se funcionar bem, também é do interesse da PGFN ampliar o programa. Mas precisamos considerar nossa capacidade de entrega […] Teremos que realizar análises complexas, como tempo e prognóstico. Não podemos prometer atender a todos os casos, pois isso poderia inviabilizar a própria política pública”.

Há também a possibilidade de, futuramente, ampliar o escopo do programa para incluir créditos que já estão judicializados, mas ainda não inscritos em dívida ativa. Grognet destacou que essa mudança dependeria de regulamentação específica, mas pode ser incorporada à estratégia de ampliação do programa atualmente em discussão pela PGFN.

Quanto ao cálculo dos descontos, a PGFN utiliza o Potencial Razoável de Recuperação do Crédito Judicializado (PRJ), que considera fatores como o tempo de tramitação do processo, o custo de cobrança e o risco de perda. Os critérios são sigilosos e ajustados com base na experiência operacional da procuradoria, podendo haver margem para negociações entre o contribuinte e a PGFN durante o processo de transação.

Devido ao valor mínimo exigido, o programa é voltado especialmente para médias e grandes empresas. Segundo o procurador, pedidos de adesão à nova categoria já estão sendo analisados pela PGFN.

No entanto, para que o pedido seja aceito, é necessário que o contribuinte possua débitos inscritos em dívida ativa da União, que estejam em discussão judicial e com a exigibilidade suspensa ou garantida.

“São pessoas físicas e jurídicas, portanto, em regra solvente, ou seja, que têm capacidade de pagamento, mas que por características do processo da dívida, elas têm alguma nota de recuperabilidade que permite que a gente consiga desconto”, explicou Grognet.

Também é obrigatória a apresentação de declaração atestando que os valores foram devidamente contabilizados nas demonstrações financeiras da empresa, conforme as normas contábeis vigentes.

É igualmente necessário apresentar uma declaração que comprove a correta contabilização dos valores nas demonstrações financeiras da empresa, de acordo com as normas contábeis em vigor.