A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, em casos de débitos relacionados ao condomínio de um imóvel, tanto o proprietário original quanto o adquirente podem ser considerados responsáveis pelo pagamento após a entrada na posse do bem.
A decisão reforça entendimento consolidado anteriormente de que as dívidas condominiais estão vinculadas ao próprio bem, por meio de uma relação conhecida como propter rem, independentemente de quem seja o titular do direito de propriedade no momento do pagamento.
O caso envolve uma ação ajuizada por um condomínio contra um casal, solicitando o pagamento de quotas vencidas no período de novembro de 1987 a abril de 1996. O imóvel em questão pertencia a uma instituição de habitação social e, em 1985, sua venda foi prometida a um casal, mas não foi registrada em cartório.
O condomínio venceu a ação para cobrar as dívidas condominiais, mas, após não conseguir receber os valores por meio da execução, requereu a penhora do imóvel responsável pelas despesas. A empresa na qual o bem pertencia não havia participado da fase inicial do processo e, diante da penhora, ingressou com embargos de terceiros, alegando que não poderia ter seu bem bloqueado.
Após o pedido ser negado, a companhia recorreu ao STJ, afirmando que a responsabilidade pela dívida condominial era exclusivamente do comprador do imóvel e que ela, por não ter integrado o processo anteriormente, não poderia ser cobrada na execução.
A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, baseou sua decisão em julgamentos anteriores, inclusive na 2ª Seção, por meio do Tema 886. Entre as teses fixadas, uma afasta a “legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais”, desde que comprovada a posse do imóvel pelo promissário comprador e a ciência do condomínio quanto à transação. Apesar da tese estabelecida, há controvérsias entre as decisões das turmas do STJ e os tribunais de segunda instância.
Para a ministra, o repetitivo não considerou a natureza propter rem da obrigação condominial, a qual estabelece vínculo direto entre a dívida e o imóvel, independentemente da vontade das partes. Assim, embora o comprador estivesse na posse do bem e o condomínio tivesse ciência inequívoca da transação, a promessa de compra e venda não vincula o credor condominial, pois este não está sujeito aos ajustes contratuais firmados entre terceiros.
“A obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes eventualmente contratantes, pois a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa”, esclareceu a ministra.
Em seu entendimento, a obrigação surge da titularidade do direito real, motivo pelo qual a empresa proprietária do imóvel permanece responsável pela dívida, mesmo sem ter usufruído diretamente dos serviços prestados pelo condomínio.
