A adjudicação compulsória extrajudicial é um meio de garantir o direito de aquisição de um imóvel por parte do promitente comprador, mesmo quando o promitente vendedor se recusa a cumprir o contrato de compra e venda. Tal instituto está previsto no artigo 1.418 do Código Civil brasileiro, que dispõe in verbis:
Art. 1418 O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O surgimento da adjudicação compulsória extrajudicial deu-se a partir da Lei nº 13.465/2017, modificadora do artigo 167, inciso I, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), permitindo a partir daí que a escritura pública de adjudicação compulsória seja lavrada diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de intervenção judicial.
São requisitos para o requerimento da adjudicação compulsória extrajudicial, em primeiro lugar, que o contrato de promessa de compra e venda esteja devidamente registrado no cartório de registro de imóveis. De igual maneira, se faz necessário que o promitente comprador esteja adimplente com suas obrigações contratuais, isto é, tenha honrado todas as suas responsabilidades previstas no contrato, como o pagamento das parcelas e a realização das demais obrigações assumidas.
Outrossim, a jurisprudência brasileira tem reconhecido a importância da adjudicação compulsória extrajudicial como forma de garantir o direito de aquisição do imóvel pelo promitente comprador. Em diversas decisões, os tribunais têm reconhecido que a adjudicação compulsória é um direito subjetivo do promitente comprador, desde que cumpridos os requisitos previstos em lei.
Conforme preceitua a doutrina, a adjudicação compulsória extrajudicial representa uma solução mais rápida e eficiente para a resolução de conflitos envolvendo contratos de compra e venda de imóveis.
O conceito formulado pelo mestre Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação Compulsória – 2004, nos orienta em relação ao tema, o seguinte:
“É a ação pessoal pertinente ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – que tenha prometido vendê-lo através de Contrato de Compromisso de Venda e Compra e se omitiu quanto à Escritura Definitiva -, tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante SENTENÇA CONSTITUTIVA com a mesma eficácia do ato não-praticado”.
Destarte, a adjudicação compulsória extrajudicial é uma importante ferramenta para garantir o direito de aquisição do imóvel pelo promitente comprador, desde que cumpridos os requisitos legais. Ao permitir a lavratura da escritura pública diretamente no cartório de registro de imóveis, por óbvio que esse instituto passa a representar uma solução mais célere e eficiente na resolução de conflitos envolvendo contratos de compra e venda de imóveis, proporcionando, destarte a regularização almejada pelo promitente comprador em relação ao imóvel adquirido.
Abrahão Ribeiro Filho-Advogado e Técnico em Transações Imobiliárias, atuante nos ramos do Direito Imobiliário, Consumidor e Previdenciário.
E-mail: abrahao@harrisonleite.com
Fontes:
Lei nº 13.465/2017, que modificou o artigo 167 da Lei de Registros Públicos.
Código Civil Brasileiro, artigo 1.418.
Ricardo Arcoverde Credie – Adjudicação Compulsória – 2004.
