O Termo “due diligence”, oriundo do idioma inglês, se traduzido “ipse literis”, significa “diligência devida”, isto é, procedimento que busca levantar informações sobre determinada situação. A partir deste entendimento, podemos traçar uma linha de pensar acerca deste procedimento e sua aplicabilidade na realização de negócios imobiliários.
A “due diligence” imobiliária é, portanto, um instrumento procedimental que visa dar segurança aos negócios imobiliários geradores de direitos reais ou pessoais.
Este instrumento tem sua aplicabilidade vista como extremamente interessante antes da contratualização dos negócios relativos à aquisição e locação de imóveis, à atividade de incorporação imobiliária, nos empreendimentos imobiliários contratados pelo sistema de entrega sob medida (built-to-suit), nos investimentos em sociedades que militam na área imobiliária, a exemplo dos agronegócios, na elaboração de contratos de direitos reais de garantia sendo a hipoteca um deles. Enfim, a “due diligence” é um meio pelo qual busca-se dar ao negócio imobiliário a segurança necessária para que venha a ser realizado com o menor risco possível, de forma a torná-lo juridicamente eficaz, lícito e perfeito.
Como se vê, a “due diligence” imobiliária busca fazer levantamento apurado acerca do negócio imobiliário em fase embrionária, dando ao pretenso investidor uma visão sobre a existência de possíveis ônus sobre o bem a ser adquirido, tais como débitos tributários, existência de processos judiciais, identificação de fraudes, entre outras especificidades que ocorram durante o processo de negociação, etc.
Ao final do processo investigativo sobre o negócio imobiliário objeto da “due diligence”, deverá ser gerado relatório com todo o levantamento efetuado durante o período diligenciado, visando dar subsídios a quem contratou acerca dos riscos relativos à saúde financeira do vendedor, volume do passivo existente, ônus existentes sobre o bem a ser negociado, dentre outras particularidades, dando assim ao comprador o reconhecimento da sua condição de adquirente de boa-fé.
Destarte, conclui-se que a “due diligence” é um instrumento de grande valia ao investidor imobiliário, tendo em vista que que as informações levantadas hão de servir de norte e farol a clarificar as decisões a serem tomadas, relativas, por exemplo, à precificação do negócio a ser realizado, assim como em relação às cláusulas contratuais que deverão compor o corpo do contrato a ser realizado entre as partes envolvidas no negócio imobiliário.
Fontes: Código civil, STJ.
Abrahão José Ribeiro Filho – advogado e técnico em transações imobiliárias atuando nas áreas de Direito Imobiliário, Previdenciário e Consumidor.
