Direito real de habitação impede venda judicial do imóvel herdado: o que muda na prática
A Terceira Turma do STJ reafirmou que o direito real de habitação do cônjuge/companheiro sobrevivente bloqueia a extinção do condomínio e a venda judicial do imóvel onde a família residia. Enquanto esse direito existir, os demais herdeiros não podem forçar a alienação do bem para repartir o valor.
O que aconteceuNo REsp 2.189.529/SP, a relatora Min. Nancy Andrighi destacou que a proteção à moradia do sobrevivente prevalece sobre a pretensão de liquidez imediata dos herdeiros. O STJ reiterou precedentes que também vedam a cobrança de aluguel do cônjuge sobrevivente pelo uso do imóvel, enquanto perdurar o direito.
Por que isso importa
A decisão dá previsibilidade sucessória e evita o “desenraizamento” do cônjuge/companheiro viúvo. Em inventários com poucos bens, a vedação à venda forçada protege a residência e reduz litígios sobre uso e fruição do imóvel.
Impactos para pessoas físicas- Herdeiros não podem exigir leilão ou venda judicial do imóvel de residência.
- Aluguéis ao sobrevivente, em regra, não são devidos nesse período.
- O imóvel segue em condomínio entre herdeiros e espólio, mas a alienação fica restrita até cessar o direito de habitação.
Impactos para pessoas jurídicas (familiares/holdings)
- Protocolos familiares, acordos de sócios e planejamentos patrimoniais devem prever o direito de habitação para evitar conflitos entre sucessores e a pessoa jurídica titular do bem.
- Operações de locação, venda ou garantia envolvendo o imóvel de residência exigem due diligence específica sobre a existência desse direito.
- Formalize no inventário a existência do direito de habitação e, quando cabível, averbe na matrícula do imóvel.
- Negocie compensações: se os herdeiros desejam liquidez, avalie compensar com outros bens/valores, mantendo a moradia protegida.
- Acorde despesas (IPTU, condomínio, manutenção) por escrito, para evitar disputas sobre quem paga o quê enquanto o direito vigora.
STJ – notícia oficial sobre o REsp 2.189.529/SP (03/09/2025). IRIB – síntese técnica do precedente (05/09/2025). Economic News Brasil – cobertura em portal de notícias gerais (05/09/2025).