A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou que a Súmula 308 não pode ser utilizada em processos envolvendo garantias por alienação fiduciária de imóveis, mesmo que de forma análoga. A decisão reforça que as regras específicas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), nas quais a súmula foi criada, não se estendem a outros tipos de garantias.
Segundo o que consta na Súmula 308, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Sua origem remonta ao contexto da crise financeira da construtora Encol, ocorrida no final dos anos 1990. Naquele período, houve um grande número de processos envolvendo hipotecas de imóveis adquiridos pelo SFH, que foram considerados inválidos perante os compradores, devido às normas protetivas restritas a esse sistema específico.
No caso julgado pelo uma construtora, ao buscar financiamento, alienou fiduciariamente um apartamento e uma vaga de garagem a uma administradora de consórcios. Anos depois, sem ter quitado a dívida, a construtora transferiu os imóveis por meio de promessa de compra e venda a outra empresa, que cedeu os direitos a terceiros.
Estes, ao constatarem que a propriedade havia sido consolidada em nome da credora, ingressaram com ação judicial alegando que a propriedade fiduciária não poderia ser consolidada sem their consentimento, e Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul chegou a desconstituir a consolidação da propriedade fiduciária com base na aplicação da Súmula 308 por analogia.
Entretanto, o relator do processo, ministro Antonio Carlos Ferreira, explicou que essa súmula trata de imóveis adquiridos pelo SFH, cujas regras são mais protetivas para consumidores vulneráveis, e que sua aplicação a casos de alienação fiduciária, especialmente de imóveis comerciais, não é adequada.
“Quando o devedor hipotecário firma um contrato de promessa de compra e venda de imóvel com terceiro de boa-fé, ele está negociando bem do qual é proprietário. No entanto, essa situação distingue-se significativamente daquela do devedor fiduciante, uma vez que, ao negociar bem garantido fiduciariamente, estará vendendo imóvel que pertence ao credor fiduciário”, destacou o ministro.
Segundo a jurisprudência do STJ, a venda realizada por quem não é o verdadeiro proprietário do bem, conhecida como venda a non domino, não tem validade perante o legítimo dono, mesmo que o comprador tenha agido com boa-fé.
